Este important de precizat că această creștere nu este neapărat „vina dezvoltatorilor”. Diferența vine din taxe impuse de stat – TVA-ul se aplică peste prețul de bază. Cu alte cuvinte, dacă un apartament costă 2.300 euro/mp cu TVA inclus, o parte semnificativă din acești bani nu intră în buzunarul dezvoltatorului, ci reprezintă taxe plătite către statul român.

De ce un apartament nou are o valoare diferită?

• Finisaje actuale – Cumpărătorul își poate alege materialele, culorile și chiar mobilierul.

• Tehnologie modernă – Termopane tripan, încălzire în pardoseală, eficiență energetică superioară.

• Zero uzură – Totul este nou: instalații, pereți, pardoseli, echipamente.

De ce un apartament vechi nu poate fi evaluat la fel?

• Finisaje depășite – Gresie, faianță și parchet demodate sau uzate.

• Dotări mai vechi – Termopane simple, încălzire clasică.

• Uzură inevitabilă – Mobilier care lasă urme, instalații folosite, pereți care necesită renovare.

• Mobilă și electrocasnice – În cazul în care apartamentele sunt vândute mobilate și utilate, valoarea acestora nu depășește 30–40% din prețul inițial, fiind considerate „second-hand”, indiferent de cât de bună este starea lor.

Frustrarea persoanelor fizice – și realitatea pieței

Este ușor de înțeles frustrarea multor proprietari persoane fizice. Mulți vând pentru a-și cumpăra o locuință mai mare sau mai nouă, iar în acel moment se confruntă cu un preț care include TVA de 21%. Totuși, atunci când vând un apartament vechi, situația lor este diferită de cea a dezvoltatorilor: ei nu colectează și nu virează TVA către stat, însă sunt obligați să plătească impozit de 1% (dacă imobilul este deținut de mai mult de 3 ani) sau 3% (dacă a fost cumpărat în ultimii 3 ani) din valoarea tranzacției.

Pe de altă parte, nu putem spune nici că dezvoltatorii au întotdeauna prețurile „perfect corecte”. Unii au construit atunci când TVA-ul era 19%, acum aplică 21%, iar diferența de 2% pe sume mari poate fi semnificativă. Însă chiar și așa, există o distincție clară: un apartament nou se vinde cu TVA, iar prețul include taxe către stat; un apartament vechi nu poate fi evaluat ca și cum ar fi în aceeași situație fiscală sau tehnică.

Concluzie: o piață blocată

Creșterea TVA-ului a dus la o scumpire imediată și semnificativă: între 31 iulie și 1 august, în doar 24 de ore, anumite proprietăți s-au scumpit automat. Acest șoc a redus interesul cumpărătorilor și a dus la stagnare.

În plus, proprietarii care au încercat să vândă apartamente vechi la preț de nou nu au făcut decât să accentueze blocajul. Rezultatul? O piață în care dezvoltatorii vând greu, persoanele fizice nu reușesc să încheie tranzacții, iar cumpărătorii preferă să aștepte.